ABC SmartTalks | Edição Incorporação

No dia 06 de maio aconteceu a terceira edição do ABC SmartTalks com o tema “de que forma o Covid-19 tem afetado o setor de incorporação e como o cenário de juros baixos pode ajudar na recuperação”.

Os palestrantes convidados foram:

  • Cid Maciel – CFO da Inter Construtora
  • Calor Fernandes – Diretor Comercial da Vitacon
  • David Zaborowsky – Diretor Zabo Engenharia

Veja o webinar na íntegra clicando aqui: https://www.youtube.com/watch?v=LPfRCSnXo0M&feature=youtu.be, ou confira alguns pontos da conversa abaixo:

 ABC: O setor veio de um período muito aquecido. Onde estamos hoje?

Inter: Somos uma incorporadora e construtora focada em baixa renda, faixas 2 e 3 do Minha Casa, Minha Vida. Viemos de um crescimento bem forte, de 50% no ano passado. Estávamos com um plano de crescimento esse ano. Nesse momento de Covid-19 demos um passo para trás e reposicionamos a estratégia da companhia. Vendemos esse mês em torno de 50% do mês anterior. Isso surpreendeu positivamente, com vendas 100% digitais. Tínhamos uma velocidade de venda bem alta, vendíamos um empreendimento em 12 meses. Agora estamos nos estruturando para uma velocidade menor. Mas vamos manter os lançamentos planejados para os próximos meses. Empreendimentos planejados para o final do ano serão adiados. Nos tornamos mais conservadores. Estamos fazendo um pente fino no nosso landbanke priorizando rentabilidade.

Zabo: A Zabo é uma incorporadora focada no mercado de alto padrão. Trabalhamos em áreas nobres de São Paulo, como Jardins, Pinheiros e Vila Nova. Viemos de um 2019 muito forte. No começo do ano, até com um ritmo um pouco mais forte. É cedo para medir o que essa crise irá trazer. O que já sentimos, embora não tenhamos distrato, é que alguns clientes que estavam com minutas prontas, preparados para assinar o contrato, acabaram desistindo por conta da incerteza e do que vai acontecer nos próximos meses. Isso também é mais ou menos o que temos adotado na nossa política de compra de terrenos e lançamentos. Estamos vendo o que vai acontecer, para tomar algum tipo de decisão nesse quesito. Não temos nenhuma obrigação de lançar. Estávamos preparados para fazer muito mais lançamentos esse ano, mas veio a crise e temos que ver o que iremos fazer com esses produtos que temos para lançar. 

Vitacon: A Vitacon vem num crescimento muito grande desde 2017 para cá, muito bem posicionada e mantendo um crescimento de 30% ao ano, com um volume de vendas de R$ 1,1 bilhão no ano passado. Acabamos entrando esse ano no melhor momento da companhia desde sua criação. Estamos com bastante caixa e muito bem estruturados.  A empresa está muito focada em São Paulo, com bairros de classe média alta e 95% da nossa carteira de clientes são investidores. Isso pouco afetou nosso caixa nesse momento, com muitos clientes querendo analisar a situação, querendo rever seu saldo, tentando renegociar o saldo de algum jeito. Ninguém tomou decisão de distrato até o momento e estamos sendo muito cautelosos com relação ao caixa. Nosso mercado é longo e sabemos como isso implica na gestão dos recursos financeiros. Temos muito risco político e econômico. Tínhamos 13 projetos para lançar esse ano. Não sabemos qual vai ser o volume que colocaremos esse ano. Criamos um cenário bem conservador, com um plano mais de guerrilha, tentando entender o que é possível colocar no mercado e qual o nível de absorção. Estávamos discutindo projetos para 2021 e 2022, que resolvemos segurar um pouco mais. A crise nos pegou no início de um lançamento 600 unidades. Fomos bem e vendemos 300 unidades. Fechamos o plantão no dia 15 de março e o lançamento foi no dia 18. Em abril, vendemos muito bem todos os produtos, desde o lançamento até os produtos em construção e prontos. Tomamos a decisão, assim como a maioria, de não interromper obras.

ABC: Com juros baixos, uma lei de distrato mais robusta e empresas mais líquidas, vocês acham que o setor está mais bem preparado para enfrentar as turbulências?

Zabo: A crise de 2016 e 2017 ensinou muito para nós. As incorporadoras que sobraram hoje são sólidas e têm apoio de muitos investidores. É diferente das incorporadoras da última crise que pegaram dinheiro em banco para comprar terrenos com taxas altíssimas. Hoje é um pouco diferente. Hoje em dia as companhias compram terreno com capital próprio ou dos investidores, não estão alavancadas. Temos uma taxa de juros muito baixa que ajuda as empresas a não ficarem com a faca tão no pescoço para ter uma velocidade de venda grande. Sobre a questão do distrato essa nova lei ficou muito pró-incorporadora. Antes era pró-consumidor. Ainda temos que ter algo mais na metade do caminho. 

Vitacon: Vemos uma situação muito parecida. Temos muitos clientes que não querem distratar. 

Inter: Nossos clientes são bem diferentes da Vitacone da Zabo. Vendemos para o morador final e a gente faz o repasse em ato contínuo ao contrato de venda. Nosso risco é de no máximo 10% do valor do imóvel. O que fizemos nesse tempo de coronavírus, para podermos ajudar e colaborar com todo mundo nessa situação, para 100% dos nossos clientes, passamos as cobranças de abril e maio para dezembro. 

ABC: Como vocês avaliam a as medidas do governo?

Inter: Temos no comando da economia talvez o economista mais liberal que poderíamos ter e estávamos num programa de tirar o estado da economia e colocar na mão do setor privado. Então, a resposta do governo, para essa cabeça econômica liberal, foi muito positiva. Eles entraram no lado fiscal, monetário. Existem desafios mas acho foi dada uma resposta. Com a Caixa Econômica Federal tivemos um primeiro ano de transição. O governo teve de entender a dinâmica e como funciona tudo. Tivemos uma virada muito positiva. 

ABC: O setor adotou uma série de medidas digitais. Pensando em todo o ciclo, existe algum gargalo por conta da pandemia?

Vitacon: Sim. Estávamos muito bem preparados, por um desejo nosso, de fazer tudo digital. Mas temos em torno de um terço dos clientes que mesmo com nosso time mostrando que ele não precisa conhecer, ainda mais por se tratar de um investimento, que a localização e projeto são óbvios, esse cliente está em stand byaté as coisas voltarem ao normal.

ABC: Como vocês avaliam o pacote da Caixa? 

Inter: O pacote foi montado junto com a Abrainc, foi um excelente pacote do lado da pessoa física e da jurídica. Para as incorporadoras que têm empreendimentos rodando ou sendo contratados, trouxe acesso à liquidez, facilidade no processo de medição, que é quando é feita uma avaliação da Caixa Econômica do que foi evoluído de obra para liberação dos recursos dos contratos. Isso está funcionando. A Caixa está fazendo um trabalho excepcional, que está funcionando, e trazendo liquidez num momento em que nós temos estandes fechados, lojas, cartórios. Sem dúvida nenhuma houve um impacto muito importante no setor. 

ABC: A pandemia mudou nossos hábitos, temos trabalhado muito mais home office. Quais mudanças vocês enxergam nos apartamentos e áreas comuns?

Vitacon: Temos discutindo bastante isso, mas não sabemos quais os efeitos e os desdobramentos. O que estamos vendo de tendência é implantar tecnologia para entender melhor os hábitos de uso das áreas dentro dos empreendimentos. Nos nossos empreendimentos já vínhamos trabalhando um modelo de coworkingmuito mais bem preparado, já imaginando que as pessoas começariam a trabalhar mais remoto.

ABC: Como vocês avaliam a questão de banco de terrenos?

Zabo: Temos um banco de terrenos bom, para os próximos dois ou três anos em termos de lançamentos, mas estamos de olho, conversando com as corretoras, vendo oportunidades, sem pensar em cometer loucuras. 

Inter: Estamos olhando oportunidades, mas estamos com um landbankmuito consolidado, batendo quase R$ 5 bilhões. Para uma empresa que lançou R$ 400 milhões no ano passado, e continuaremos lançando nessa ordem de grandeza, estamos muito bem posicionados para os próximos 10 anos. 

ABC: Como vocês enxergam a demanda de imóveis para investimentos e de alta renda? 

Zabo: A demanda de novos negócios não deve parar, pois temos um grande aliado, que é a taxa de juros baixa. Quando você tem uma taxa de juros muito baixa, o investidor mais conservador que não gosta de bolsa, private equity, acaba procurando os imóveis.

ABC: A crise nos leva a mudar mais. Que mudanças essa crise acelerou do lado de vocês?

Vitacon: Há muito aprendizado do lado humano. Mas para as empresas há questão de governança. Não dá para crescer a qualquer custo, tem que ter o pé no chão. O caixa é muito importante em qualquer momento. Não podemos matar a galinha dos ovos de ouro. A empresa é a grande fornecedora da riqueza, quem contrata, quem corre risco.

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